LEGISLACION BASICA DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
LEY 49/60 DE PROPIEDAD HORIZONTAL
(21 de Julio 1960; BOE núm. 176, de 23 de Julio de 1960)
Modificaciones:
Ley 2/88 de 23-2-1988 (BOE de 27/2/88)
Ley 3/90 de 21-6-1990 (BOE de 22/6/90)
Ley 10/92 de 30-4-1992 (BOE de 5/5/92)
Ley 1/2000 de 7-1-2000 (BOE de 8/1/2000)
Ley 51/2003 de 2-12-2003 (BOE de 3/12/03)
REFORMADA POR:
Ley 8/99 de 6-4-1999 (BOE de 8/4/99)
PREAMBULO
El largo período de vigencia de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha demostrado la gran utilidad de ésta en muy diversos ámbitos: en la regulación de las relaciones entre los copropietarios sometidos a su régimen, en el fomento de la construcción y en el urbanismo. Tanto la Ley 2/1988, de 23 de febrero, como la Ley 3/1990, de 21 de junio, significaron un gran avance en el acercamiento de aquélla a la realidad social. Sin embargo, transcurrido el tiempo, han surgido nuevas aspiraciones de la sociedad en materia de regulación de la propiedad horizontal.
Se considera así hoy en día que la regla de la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios e incluso, por razones medioambientales o de otra índole, para el resto de la colectividad. Se ha considerado así conveniente flexibilizar el régimen de mayoría para el establecimiento de determinados servicios (porterías, ascensores, supresión de barreras arquitectónicas que dificulten la movilidad de personas con minusvalía, servicios de telecomunicación, aprovechamiento de la energía solar..., etc.).
Otra de las grandes demandas de la sociedad es lograr que las comunidades de propietarios puedan legítimamente cobrar lo que les adeudan los copropietarios integrantes de las mismas. Lo que se viene denominando lucha contra la morosidad se pretende combatir con esta reforma a través de una pluralidad de medidas dirigidas a tal fin: creación de un fondo de reserva, publicidad en el instrumento público de transmisión de las cantidades adeudadas por los propietarios, afección real del inmueble transmitido al pago de los gastos generales correspondientes a la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año inmediatamente anterior, responsabilidad solidaria del transmitente que no comunique el cambio de titularidad, atribución de carácter ejecutivo a los acuerdos formalizados en el acta de la Junta de propietarios, establecimiento de un procedimiento ágil y eficaz de ejecución judicial para el cobro de las deudas con la comunidad..., etc.
La presente Ley lleva a cabo también una regulación actualizada de la formación de las actas de las juntas, funciones de los órganos de la comunidad, en particular del Administrador, que podrá ser cualquier copropietario o persona física con cualificación profesional suficiente, régimen de convocatorias, ejercicio del derecho de voto, renuncia al cargo del Presidente y otras numerosas materias que la realidad diaria de la vida en comunidad había puesto de relieve que estaban insuficientemente reguladas.
Con ello, la Ley de Propiedad Horizontal gana en flexibilidad y dinamismo, pero también en eficacia, y se acomoda a los nuevos requerimientos sociales, en el convencimiento de que seguirá siendo durante las décadas venideras una de las normas jurídicas de mayor transcendencia para nuestro país.
CAPITULO I: DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendrán también la consideración de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento común de aquél o a la vía pública.
Artículo 2
Esta Ley será de aplicación:
- A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo
5
- A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.
- A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.
CAPITULO II: DEL REGIMEN DE LA PROPIEDAD POR PISOS
Artículo 3
En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código civil corresponde al dueño de cada piso o local:
- El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen fuera del espacio delimitado.
- La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.
Artículo 4
La acción de división no procederá para hacer cesar la situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios.
Artículo 5
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o
resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos,
administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución.
Artículo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior
que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración.
Artículo 7
1. El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos
arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere
la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado
exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta
de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere
la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al
Administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los
estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las
disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas,
peligrosas o ilícitas.
El Presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualesquiera de los
propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas
por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de
iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización
de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar
contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este
artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompañada de la acreditación del requerimiento
fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta
de propietarios, el Juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación
inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito
de desobediencia. Podrá adoptar, asimismo, cuantas medidas cautelares fueran
precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación. La demanda habrá
de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la
vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria, podrá disponer, además de la cesación
definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios
que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo
no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los
perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario,
la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos
relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.
Artículo 8
Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para
formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de
otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna
parte.
En tales casos se requerirá, además del consentimiento de los titulares
afectados, la aprobación de la junta de propietarios, a la que incumbe la
fijación de las nuevas cuotas de participación para los pisos reformados con
sujeción a lo dispuesto en el artículo quinto, sin alteración de las cuotas de los restantes.
Artículo 9
- Son obligaciones de cada propietario:
- Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos
comunes, ya sean de uso general o privativo de cualesquiera de los propietarios,
estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos
y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.
- Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los
otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de
las personas por quienes deba responder.
- Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio
del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para
la creación de servicios comunes de interés general acordados conforme a lo
establecido en el artículo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.
- Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los
tres apartados anteriores.
- Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o
a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado
sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no
sean susceptibles de individualización.
Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir
al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas
imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural
inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo
1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en
los apartados 3. o , 4. o y 5. o de dicho precepto, sin perjuicio de la
preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los
Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal,
incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el
propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de
propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores
titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural
inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al
cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título,
la vivienda o local el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el
pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que
adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el
estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no
podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese
expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación
será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por
quien ejerza las funciones de Secretario, con el visto bueno del Presidente,
quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los
datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su
emisión.
- Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la
dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para
atender las obras de conservación y reparación de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la
comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior
al 5 por 100 de su último presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de
seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de
mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
- Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones
con los demás titulares y responder ante éstos de las infracciones cometidas y
de los daños causados.
- Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en
España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con
la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para
citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad,
surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible
practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada
mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de
anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al
efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a
esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de Secretario
de la comunidad, con el visto bueno del Presidente. La notificación practicada
de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días
naturales.
- Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad, por
cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de
titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la
comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con
el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualesquiera
de los órganos de gobierno establecidos en el artículo
13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local
por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien
cuando dicha transmisión resulte notoria.
- Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán
generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos o locales,
sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las
obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el artículo
11.2 de esta Ley.
Artículo 10
- Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias
para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios,
de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad,
habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
- Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda
vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con
discapacidad, o mayores de setenta años, vendrá obligada a realizar las obras de
accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los
elementos comunes, o para la instalación de dispositivos mecánicos y
electrónicos que favorezcan su comunicación con el exterior, cuyo importe total
no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución
de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente
de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.
- En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar
resolverá lo procedente la junta de propietarios. También podrán los interesados
solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la ley.
- Al pago de los gastos derivados de la realización de las obras de
conservación y accesibilidad a que se refiere el presente artículo estará afecto
el piso o local en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo
9 para los gastos generales.
Artículo 11
- Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras
no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y
accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
- Cuando se adopten válidamente acuerdos para realizar innovaciones no
exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalación exceda del
importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no
resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no
pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la
innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y
mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del
correspondiente interés legal.
- Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de
accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su
importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
- Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el
uso y disfrute de un propietario requerirán, en todo caso, el consentimiento
expreso de éste.
- Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el
inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad
de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Artículo 12
La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la
estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título
constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones
del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las
alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales,
la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Artículo 13
- Los órganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
- La Junta de propietarios.
- El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.
- El Secretario.
- El Administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios,
podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello
pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a
terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
- El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o,
subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será
obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez
dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le
asistan para ello. El Juez, a través del procedimiento establecido en el artículo
17.3 resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al
propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al Presidente en el cargo
hasta que se proceda a una nueva designación en el plazo que se determine en la
resolución judicial.
Igualmente podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese
imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.
- El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en
juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.
- La existencia de Vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se
realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del
Presidente.
Corresponde al Vicepresidente, o a los Vicepresidentes por su orden,
sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de
éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que
establezca la Junta de propietarios.
- Las funciones del Secretario y del Administrador serán ejercidas por el
Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios
por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente
de la presidencia.
- Los cargos de Secretario y Administrador podrán acumularse en una misma
persona o bien nombrarse independientemente.
- El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario- Administrador
podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con
cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas
funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en
los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
- Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el
nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del
mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión
extraordinaria.
- Cuando el número de propietarios de viviendas o locales en un edificio no
exceda de cuatro podrán acogerse al régimen de administración del artículo
398 del Código Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Artículo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
- Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el
artículo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o
locales formulen contra la actuación de aquéllos.
- Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas
correspondientes.
- Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación
de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas
urgentes adoptadas por el Administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo
20.c.
- Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen
interior.
- Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la
comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor
servicio común.
Artículo 15
- La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por
representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito
firmado por el propietario.
Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios
éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto
corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se
entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación
cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del artículo
17 o de obras extraordinarias y de mejora.
- Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen
al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no
hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación
judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones
si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los
propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación
en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en
esta Ley.
Artículo 16
- La Junta de propietarios se reunirá, por lo menos, una vez al año para
aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere
conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un
número de éstos que representen, al menos, el 25 por 100 de las cuotas de
participación.
- La convocatoria de las juntas la hará el Presidente y, en su defecto, los
promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día
y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,
practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo
9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén
al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la
privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo
15.2.
Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se
pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto
dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean
tratados, al Presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la
siguiente Junta que se celebre.
Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la
mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas
de participación, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez
sin sujeción a quórum.
La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados
en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido
media hora desde la anterior. En su defecto será nuevamente convocada, conforme
a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días
naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las
citaciones con una antelación mínima de tres días.
- La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis
días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que
pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse
válidamente aun sin la convocatoria del Presidente, siempre que concurran la
totalidad de los propietarios y así lo decidan.
Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes
normas:
- La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que
impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título
constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería,
conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso
cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos,
requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los
propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de
participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un
uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres
quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres
quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del
propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos 10 y 11 de esta ley, la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios
comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que
dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando
impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá
el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen
la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se
computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la
Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por
los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo
9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las
funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por
cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma
obligan a todos los propietarios.
- La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los
servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley
1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la
instalación de sistemas, comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía
solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos
suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier
propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a
su vez, un tercio de las cuotas de participación.
La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de
dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservación y
mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad
solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros
energéticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las
adaptaciones realizadas en las preexistentes, podrá autorizárseles siempre que
abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado,
aplicando el correspondiente interés legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de
conservación y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendrá la
consideración, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento común.
- Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del
total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de
participación.
En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría
de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del
valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayoría no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en
los párrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes
siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los
contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro
de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el
pago de costas.
Artículo 18
- Los acuerdos de la Junta de propietarios serán impugnables ante los
Tribunales, de conformidad con lo establecido en la legislación procesal
general, en los siguientes supuestos:
- Cuando sean contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de
propietarios.
- Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia
comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
- Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga
obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
- Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios
que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los
que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar
los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de
la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la
consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la
impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o
alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo
9 entre los propietarios.
- La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta
de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los
estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios
ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo
conforme al procedimiento establecido en el artículo
9.
- La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución,
salvo que el Juez así lo disponga, con carácter cautelar, a solicitud del
demandante oída la comunidad de propietarios.
Artículo 19
- Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de
actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que
reglamentariamente se disponga.
- El acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al
menos, las siguientes circunstancias:
- La fecha y el lugar de celebración.
- El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la
hubiesen promovido.
- Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su
celebración en primera o segunda convocatoria.
- Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los
propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de
participación.
- El orden del día de la reunión.
- Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera
relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que
hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de
participación que, respectivamente, representen.
- El acta deberá cerrarse con las firmas del Presidente y del Secretario al
terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su
cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el
procedimiento establecido en el artículo
9.
Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma
exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, los propietarios
asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación
de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que
respectivamente, supongan y se encuentre firmada por el Presidente y el
Secretario. Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de
la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación.
- El Secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios.
Asimismo, deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias,
comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
Artículo 20
Corresponde al Administrador:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y
hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los
titulares.
- Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos
previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las
reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al
Presidente o, en su caso, a los propietarios.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y
realizar los cobros que sean procedentes.
- Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición
de los titulares la documentación de la comunidad.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.
Artículo 21
- Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo
9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y
forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el
administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo
judicialmente a través del proceso monitorio.
- La utilización del procedimiento monitorio requerirá la
previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la
deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la
misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido
notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo
9.
- A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización
de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos.
- Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder
solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición
inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario.
Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará
del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición
inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos
conjuntamente.
- Cuando el deudor se oponga a la petición inicial del proceso monitorio, el
acreedor podrá solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aquél,
para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas. El
tribunal acordará, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el
acreedor preste caución. No obstante, el deudor podrá enervar el embargo
prestando aval bancario por la cuantía por la que hubiese sido decretado.
- Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los
servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades
debidas a la Comunidad, el deudor deberá pagar, con sujeción en todo caso a los
límites establecidos en el apartado tercero del artículo
394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que
devenguen ambos por su intervención, tanto si aquél atendiere el requerimiento
de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista
oposición, se seguirán las reglas generales en materia de costas, aunque si el
acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensión, se
deberán incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del
procurador derivados de su intervención, aunque no hubiera sido preceptiva.
Artículo 22
- La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros
con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo
requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse
contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por
la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
- Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se
encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la
comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el
apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, serán de su cargo las costas
causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Artículo 23
El régimen de propiedad horizontal se extingue:
- Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará
producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta por
ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el
exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
- Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
CAPITULO III: DEL REGIMEN DE LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS
Artículo 24
- El régimen especial de propiedad establecido en el artículo
396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios
privados que reúnan los siguientes requisitos:
- Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes
entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
- Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales
en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho
derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,
viales, instalaciones o servicios.
- Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior
podrán:
- Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de
cualesquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo
5. En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les
resultarán íntegramente de aplicación.
- Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal
efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada
sea otorgado por el propietario único del complejo o por los Presidentes de
todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por
acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas de propietarios. El título
constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y
de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo, fijará la
cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales
responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los
gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la
comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.
- La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará,
a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de
propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes
especialidades:
- La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por
los Presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales
ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
- La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayorías cualificadas
exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada
una de las juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
- Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad
agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente
se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios
comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que
corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios
integradas en la agrupación de comunidades.
- A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las
formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables,
supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los
copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades
señaladas en el apartado anterior.
DISPOSICION ADICIONAL PRIMERA
- Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten
las Comunidades Autónomas, la constitución del fondo de reserva regulado en el artículo
9.1.f se ajustará a las siguientes reglas:
- El fondo deberá constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de
propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al
ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente
disposición.
Las nuevas comunidades de propietarios constituirán el fondo de reserva al
aprobar su primer presupuesto ordinario.
- En el momento de su constitución el fondo estará dotado con una cantidad
no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal
efecto, los propietarios deberán efectuar previamente las aportaciones
necesarias en función de su respectiva cuota de participación.
- Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual
inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la
dotación del mismo deberá alcanzar la cuantía mínima establecida en el artículo
9.
- La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior, en ningún momento
del ejercicio presupuestario, al mínimo legal establecido.
Las cantidades detraídas del fondo durante el ejercicio presupuestario para
atender los gastos de conservación y reparación de la finca permitidos por la
presente Ley se computarán como parte integrante del mismo a efectos del cálculo
de su cuantía mínima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las
aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de
reserva conforme a lo señalado en el párrafo anterior.
DISPOSICION ADICIONAL SEGUNDA
Modificación del Artículo 396 del Código Civil
- El artículo 396 del Código Civil quedará redactado en los siguientes
términos:
«Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos
susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un
elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad
separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos
comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y
disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos
estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las
fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas,
incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman
y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías,
corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a
ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o
instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los
ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y
para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento
de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire
acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención
de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así
como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios
audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio
privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o
jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y
sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte
determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este
solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y,
en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.»
- Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, las modificaciones
introducidas en el Código Civil y en la Ley Hipotecaria por los artículos 1 y 2
de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, permanecen en
vigor con su redacción actual.
DISPOSICION TRANSITORIA UNICA
Las normas contenidas en el artículo 21 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, conforme a la nueva redacción dada a dicho precepto por la presente Ley, no serán aplicables a los procesos
judiciales ya iniciados de acuerdo con la legislación anteriormente vigente, los
cuales continuarán tramitándose con arreglo a ésta hasta su conclusión.
DISPOSICION FINAL UNICA
- Quedan derogadas cuantas disposiciones generales se opongan a lo
establecido en la presente Ley. Asimismo, quedan sin efecto las cláusulas
contenidas en los estatutos de las comunidades de propietarios que resulten
contrarias o incompatibles con esta Ley.
- Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptarán, en el plazo
de un año, a lo dispuesto en la presente Ley.
REFERENCIAS A OTROS TEXTOS LEGALES EN LA L.P.H.
CODIGO CIVIL
Artículo 396
.
Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
Artículo 398
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
Artículo 401
Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396.
Artículo 1.923
Con relación a determinados bienes inmuebles y derechos reales del deudor, gozan de preferencia:
Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la última anualidad vencida y no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.
Los créditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.
Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.
Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad, en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.
Los refaccionarios no anotados ni inscritos sobre los inmuebles a que la refacción se refiera y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.
LEY HIPOTECARIA
Artículo 8
Cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo.
Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra numeración correlativa y especial.
Se inscribirán como una sola finca bajo un mismo número:
- El territorio, término redondo o lugar de cada foral en Galicia o Asturias, siempre que reconozcan un solo dueño, directo o varios pro indiviso, aunque esté dividido en suertes o porciones, dadas en dominio útil o foro a diferentes colonos si su conjunto se halla comprendido dentro de los linderos de dicho término.
Se estimará único el señorío directo para los efectos de la inscripción, aunque sean varios los que, a título de señores directos, cobren rentas o pensiones de un foral o lugar siempre que la tierra aforada no se halle dividida entre ellos por el mismo concepto.
- Toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.
- Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes dueños en dominio pleno o menos pleno.
- Los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada(Redactado por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal).
En la inscripción se describirán, con las circunstancias prescritas por la Ley, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota de participación que a cada uno corresponde en relación con el inmueble. En la inscripción del solar o del edificio en conjunto se harán constar los pisos meramente proyectados.
Se incluirán, además, aquellas reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
- Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen (Redactado por Ley de 21 de julio de 1960, de Propiedad Horizontal).
Artículo 107
Podrán también hipotecarse:
- El derecho de usufructo, pero quedando extinguida la hipoteca, cuando concluya el mismo usufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario. Si concluyera por su voluntad, subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada, o hasta que venza el tiempo en que el usufructo habría naturalmente concluido a no mediar el hecho que le puso fin.
- La mera propiedad, en cuyo caso si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
- Los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar.
- El derecho de hipoteca voluntaria, pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución del mismo derecho.
- Los derechos de superficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.
- Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, y los edificios o terrenos que no estando directa o exclusivamente destinados al referido servicio, pertenezcan al dominio particular, si bien se hallen agregados a aquellas obras, quedando pendiente la hipoteca, en el primer caso, de la resolución del derecho del concesionario.
- Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia, si el comprador o su causahabiente limita la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta, dándose conocimiento del contrato al vendedor, a fin de que si se retrajeron los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor, a no mediar para ello precepto judicial.
- El derecho de retracto convencional, si bien el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor en el tiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que para ello fuere necesaria.
Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sino que ésta recaerá directamente sobre los retraídos.
- Los bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente, o si se hace constar en la inscripción que el acreedor tenía conocimiento del litigio, pero en cualquiera de los dos casos la hipoteca quedará pendiente de la resolución del pleito.
- Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante.
- Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el artículo 8 (Redactado por la Ley núm. 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal).
LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
Artículo 394. Condena en las costas de la primera instancia.
- En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.
Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.
- Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.
- Cuando, en aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de este artículo, se impusieren las costas al litigante vencido, éste sólo estará obligado a pagar, de la parte que corresponda a los abogados y demás profesionales que no estén sujetos a tarifa o arancel, una cantidad total que no exceda de la tercera parte de la cuantía del proceso, por cada uno de los litigantes que hubieren obtenido tal pronunciamiento; a estos solos efectos, las pretensiones inestimables se valorarán en tres millones de pesetas, salvo que, en razón de la complejidad del asunto, el tribunal disponga otra cosa.
No se aplicará lo dispuesto en el párrafo anterior cuando el tribunal declare la temeridad del litigante condenado en costas.
Cuando el condenado en costas sea titular del derecho de asistencia jurídica gratuita, éste únicamente estará obligado a pagar las costas causadas en defensa de la parte contraria en los casos expresamente señalados en la Ley de Asistencia Jurídica Gratuita.
- En ningún caso se impondrán las costas al Ministerio Fiscal en los procesos en que intervenga como parte.
Jimenez Administradores
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